Ley Núm. 21.461 o También llamada «Devuélveme la Casa»

LEY NÚM. 21.461 O TAMBIÉN LLAMADA “DEVUÉLVEME LA CASA” 

INCORPORA MEDIDA PRECAUTORIA DE RESTITUCIÓN ANTICIPADA DE INMUEBLES Y ESTABLECE

PROCEDIMIENTO MONITORIO DE COBRO DE RENTAS DE ARRENDAMIENTO

Con fecha 30 de junio de 2022, se ha publicado en el Diario Oficial la Ley N°21.461, que establece normas relativas al arrendamiento.

La Ley tiene como principales objetivos los siguientes:

• Facilitar la restitución de inmuebles a sus dueños en caso de deterioro del bien arrendado.
• Establecer un procedimiento más expedito en favor de los arrendadores que deseen cobrar deudas relacionadas al arriendo.

Esta nueva Ley N°21.461 viene a intentar resolver aquellos graves problemas que suelen experimentar los arrendadores cuando el inmueble arrendado ha sufrido algún tipo de destrucción o afectación y no tienen una vía rápida para recuperar dicho bien; o cuando los arrendatarios no han pagado el arriendo, los gastos comunes y/o los servicios básicos contratados, alcanzando incluso montos millonarios en deudas, generando un enorme perjuicio económico a los arrendadores.

Es por ello que la Nueva ley contempla dos grandes soluciones:

1. Nueva situación respecto de aquellos arrendadores en que su inmueble arrendado ha sido destruido parcialmente o se ha dejado inutilizable:
   

• La nueva ley viene a sumar una medida mucho más rápida para intentar recuperar aquellos inmuebles que durante el proceso de arriendo han sufrido daños importantes, dejando dichos bienes inmuebles destruidos en parte o al menos en condiciones tales que los vuelven inutilizables.
• Cuando se esté en presencia de uno de los casos mencionados anteriormente, el arrendador debe iniciar una causa en contra del arrendatario, y en caso de que se le solicite al juez y conste en la causa tales antecedentes denunciados, el juez podrá ordenar que se devuelva de forma anticipada el inmueble, expulsando al arrendatario demandado, con la ayuda de la policía, en caso de ser necesario.
• Para que sea procedente esta devolución del inmueble, será necesario que el arrendador del inmueble demande la terminación del contrato de arrendamiento, y solicitar la devolución del bien arrendado, esto siempre y cuando se haya destruido parcialmente o haya quedado inutilizable como consecuencia de alguna acción u omisión por parte del arrendatario durante el periodo en que debía cuidar al inmueble.
• Para demostrar lo anterior será necesario respaldar lo indicado por medio de la prueba ofrecida en la demanda y por todos aquellos antecedentes que se mencionen en audiencia.
• El Juez, en los casos en que se solicite la restitución anticipada del bien inmueble, podrá pedir al demandante una caución o pago de una garantía en favor del arrendatario demandado, para efectos de eventualmente indemnizarlo con dicho monto por los perjuicios que le haya generado la expulsión anticipada del inmueble en el caso que el Juez habiendo revisado la causa, decide finalmente no condenar al demandado. Es decir, cuando resulta expulsado anticipadamente el arrendatario, pero luego el Juez considera que de los antecedentes aportados a la causa no debiese condenarse al demandado, se le deberá indemnizar con la garantía pagada por el demandante.

2. Nueva situación             respecto             de          aquellos   arrendadores               que   deseen demandar a sus arrendatarios que adeuden rentas de arrendamiento, gastos comunes y/o gastos de consumo.

Cómo se debe presentar la demanda: 

• En estos casos, deberá iniciarse un Procedimiento Monitorio, que viene a ser un procedimiento más expedito que el Procedimiento que existía y existe con anterioridad a esta nueva Ley.
• Para iniciar este Procedimiento Monitorio se requerirá presentar una demanda, la que deberá contener:

1. El nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario.
2. El inmueble arrendado, la o las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas; una relación detallada de los antecedentes y las razones que explican tales deudas; y la forma, fecha y lugar en que hubiesen sido contraídas.
3. La solicitud de que se requiera al deudor para que, dentro del plazo de 10 días corridos, pague las rentas y las cuentas de gastos comunes y de consumo adeudadas, y las que surjan con posterioridad a la presentación de la demanda, más los intereses y costas que correspondan, y, para el caso de que el deudor no pague o no comparezca o no formule oposición, que se le tenga por condenado al pago de la deuda reclamada y deberá ser expulsado junto con los demás ocupantes del inmueble, en un plazo no mayor a 10 días desde que se dictó sentencia y se certificó que no se opusieron recursos dentro del plazo que tenían para hacerlo.

• El demandante deberá acompañar a la demanda todos los antecedentes que le sirvan de fundamento.

¿Qué pasa si la demanda no cumple con los requisitos mencionados anteriormente? 

• En caso de que NO se cumpla con los requisitos de la demanda, el Juez pedirá que se corrijan los errores contenidos en ella, para ello dará un plazo máximo de 10 días al demandante para que corrija aquellos errores o complete la demanda. Si no se corrigen esos defectos dentro del plazo que el Juez fije, se entenderá como no presentada la demanda.
• El Juez resolverá de inmediato que la demanda no sea admitida a tramitación en caso que ocurra alguna o algunas de las siguientes situaciones y que éstas sean notorias: Que el tribunal no sea competente para conocer del asunto; que ya exista otro juicio donde ya se esté discutiendo el asunto; que se considere la inexistencia del asunto; que haya falta de capacidad o representación de alguna de las partes; que haya falta de legitimidad para demandar el hecho; y cualquier otro defecto que afecte la existencia, validez o eficacia del proceso.
• En caso de que el Juez no autorice la tramitación de la demanda, sólo podrá presentarse recurso de reposición ante el mismo tribunal.

¿Qué pasa si la demanda cumple con los requisitos ya mencionados? 

• En caso de que SÍ se cumpla con los requisitos de la demanda, el Juez la acogerá, y ordenará que se requiera de pago al demandado, para que dentro de 10 días corridos pague la deuda, con sus respectivos intereses y costas.
• En caso de que el demandado no pague, no comparezca a la audiencia o comparezca y no formule oposición a la demanda, el Juez tendrá al demandado como condenado al pago de la obligación reclamada, y ordenará su expulsión y la de los demás ocupantes del inmueble, a realizarse en un máximo de 10 días desde que se certifique que no se opusieron recursos en contra de la resolución de condena.

¿Qué pasa si ya se notificó la demanda al deudor y antes de oponerse a ella decide pagar lo adeudado? 

• En este caso terminará el Procedimiento Monitorio de cobro de rentas de arrendamiento.
• En caso de que el pago sea sólo parcial, se seguirá adelante en el Procedimiento Monitorio, respecto a la diferencia entro el total debido y lo pagado.

¿Qué puede hacer el demandado en caso de que haya sido notificado de la demanda y no desee pagar lo adeudado, pero sí quiera oponerse a la demanda?  

• Dentro del plazo que tiene para hacerlo, el demandado podrá formular por escrito su oposición a la demanda Monitoria, señalando los fundamentos de hecho y derecho sobre las alegaciones y excepciones que invoque. Para ello, el demandado deberá adjuntar al escrito aquellos documentos y demás medios de prueba de los que se hará valer en un juicio distinto posterior, diverso al Monitorio.
• En caso de que el Juez desestime el escrito de oposición del demandado, ordenará seguir adelante con el Procedimiento Monitorio, esto puede ocurrir cuando el Juez estime que las alegaciones del demandado no tienen fundamento real o cuando el en su escrito no señale los antecedentes necesarios para oponerse.
• Si el demandado opusiera sólo alguna excepción dilatoria, es decir, aquellas alegaciones de forma, tales como la incompetencia del tribunal que conoce la causa; falta de capacidad del demandante o de quien comparezca en su nombre; la existencia de otro juicio donde ya se esté tramitando el asunto; la falta de algún requisito de la demanda; aquel beneficio que permite que no se dirija la acción antes del deudor principal; o todas aquellas alegaciones que miren la forma y no el asunto; en todos estos casos; el Juez le dará la palabra al demandante, y dicha discusión se tramitará de forma paralela a la discusión principal, situación que deberá resolverse dentro de los 3 días siguiente de terminada la discusión.
• En caso de que se acoja una o más excepciones dilatorias alegadas por el demandado, el Juez solicitará al demandante corregir los defectos de la demanda, en caso de ser posible. Si no es posible corregir la demanda, el Juez ordenará dar término al procedimiento Monitorio.
• En caso de que el Juez rechace las excepciones dilatorias opuestas por el demandado, se condenará a este último al pago de la obligación reclamada, y se seguirá la tramitación de la misma, debiendo ser expulsando aquel demandado y los demás ocupantes del inmueble.
• En caso de que el demandado funde su oposición en alegaciones distintas a las excepciones dilatorias que miren la forma, y el Juez estimase que dichas alegaciones están fundadas, se declarará terminado el procedimiento Monitorio, y se deberá seguir otro procedimiento, en caso de que así decidiera iniciarlo el demandante, llamado Procedimiento Declarativo, que es una instancia más extensa que el Procedimiento Monitorio.
• En aquel nuevo Procedimiento Declarativo, sólo se podría discutir respecto de los puntos ya alegados por el demandado en el anterior Procedimiento Monitorio, no pudiendo discutirse sobre cosas diversas a la existencia de la obligación y a las alegaciones efectuadas por él.

OTRAS SITUACIONES RELEVANTES QUE CONSTAN EN LA NUEVA LEY:

• Apelación: La nueva Ley señala que la única resolución apelable en este procedimiento Monitorio es aquella resolución que se refiera a la oposición que efectúe el arrendatario demandado en el juicio, no permitiendo recurso de apelación en otros aspectos.
• Precario: La ley permite aplicar la regulación de esta Ley a los casos de precario, es decir, a aquellos casos en que:
  1. Se presta una cosa para un servicio particular y no se fija tiempo para su devolución.
  2. La tenencia de una cosa de la cual no es dueño, que no se le entregó por algún contrato previo, y que se mantiene solo por ignorancia o tolerancia de su dueño.
• Contrato escrito vs Contrato no escrito: La ley indica que aquellos contratos que consten por escrito y sus firmas estén autorizadas por notario, tendrán un gran valor, ya que en aquellos casos la sola autorización de ese ministro de fe hará al contrato un antecedente suficiente para presentar la demanda. En cambio, los contratos no escritos no gozan de ese valor, pero, sin perjuicio de ello, podrá presumirse que la renta en aquellos arriendos será el monto consignado en los depósitos de tres meses consecutivos, y, en caso de que estos antecedentes no existan, la renta será la que señale el arrendatario.